相続と相続債務と物上保証～無知の罪～【松井】

１
　相続と金融機関というのは結構、密接な関係をもっていることが今でも多いようです。　平成１０年前後くらいからよく見かけたのは、日本のバブル経済期、土地をいくつも持っているような資産家、富裕層に対し、誰がもちかけたのか、相続税対策になるということで、数億円単位の借入を敢えておこさせるというものでした。負債がない者、借入れをする必要もない者を敢えて借金漬けにするのです。
　では、借り入れたキャッシュはどうするのか。
　所有する土地の資産価値を低くするということで、借り入れたキャッシュでもって土地上に賃貸マンションを建築させるのです。
　そして、この賃貸マンションの賃料収入でもって、借入れの負債を返済していくのです。
　土地は賃貸マンションという新たな資産を形成し、結果、土地の評価額は低くなり、しかも負債が形成できているので相続税法上、計上できる負債も出来て、税額が低くなるという皆がハッピーなようなスキームでした。

２
　が、しかし。大きな大前提がありました。賃料収入でもって巨額の負債を返済し続けることが出来るはず、という大前提です。
　ところが、この大前提が平成３、４年から、大きく崩れてしまい、今に至っています。　この結果、相続が発生すると、月々の返済額に満たない賃料収入のマンションと巨額の負債が残されただけだったという事例をいくつか目にします。
　また建物は、メンテナンスがあってこその価値の維持であって、費用を投じて適切なメンテナンスがなされていないと、駅前の土地の本来、優良物件であっても、ゴーストマンションのようなビルとなってしまいます。テナント、賃借人が入らないのです。これで悪循環となります。　
　分譲マンションでも築後１０年程度の大規模修繕の際、１４階建て程度で数千万円はかかります。そのため、修繕積立金制度がとられ、毎月、各戸から数万円程度、徴収しているのです。
　マンション、テナントビルのオーナーはどうか。
　従前、それを本業とされていた方であれば、ノウハウがあります。しかしながら、唆されて収益物件所有に手を出したような方の場合、適切なノウハウもないままに素人が素人として所有、管理していたにすぎないという場合がままあります。
　ここでさらに、遺産分割を巡ってマンション、テナント物件所有を巡る熾烈な紛争があると、既存のテナントが解約して明け渡す際の保証金返還債務を巡ってもまた、訴訟になることもあります。
　そしてこんなことが起こると、次のテナントは入ってきません。
　まさに悪循環です。

３
　ここで問題となるのが、債務の承継です。
　遺言がなくて遺産分割として協議したとしても、それは第三者である債権者には対抗、主張できません。
　法律上、被相続人の債務はどうなっているか。
　借入の金銭債務である限り、相続発生時に、各相続人に対して、当然に法定相続分で分割されていると解されています。
　つまり、負債１億円、相続人が子Ａ～Ｄの４人の場合、各自が２５００万円宛の負債を当然に負ったことになるのです。
　
　では、この１億円の借入金について、この借入で建設したテナントビルの建物と敷地に抵当権が設定されていた場合、どういう関係になるのか。
　このビルをＡとＢの二人が共有し、代償金をＣとＤに支払うといった内容の遺産分割が成立したときにどうなるのか。

４
　最近、未だにこんな金融機関があるのかと驚愕し、これを他でも行っているとしたら、許されないのではないかと怒りすら覚えるようなことがありました。
　差し障りがあるので、多少デフォルメします。
　
　今回、敢えてここに書いて、言いたいことは、自身がとてつもない負債を負うかもしれないという様な事柄に関しては、近くの弁護士会では日々、法律相談を実施しているので、とにかく一度、弁護士、つまり法律が分かっている実務家に相談してください、ということです。

　例えば、上記のようなケースにおいて、被相続人に対して残高１億円を貸し付けていた金融機関は、抵当物件であるテナントビルを遺産分割によって所有することとなったＡとＢに対し、「所有者になったんだから」という理由でこの抵当権者である金融機関と「１億円の貸付けに対する連帯保証契約を新たにするように。」と要求していたのです。
　
　ええっ！！！？？？

　抵当物件を所有することになったことと、連帯保証契約を新たにすることとは何の必然性もありません。
　それをさも当然のように、「じゃあ、連帯保証契約を」と言ってきたのです。
　分からない人は、金融機関から要求されればそういうものかと思って、言われるがままに、何もよく分からないままに、出された契約書に署名押印をしていたことだと思います。
　
　しかし、法律上、ＡさんとＢさんは、あくまで抵当物件を所有したに過ぎず、その限りにおいては、負債についての責任もその物件の限度額までという限界があるのです。物件の価値が８０００万円だったとしたら、あくまでその範囲の責任であり、最悪はこの８０００万円の土地建物を失えば、それ以上の責任追及を受けることはありません。
　また、相続した債務についても、先述のように、負債１億円なら、ＡさんとＢさんは、各自２５００万円宛の債務を負っていたに過ぎないことになるのです。
　それ以上のものでも、それ以下のものでもありません。

　ところがなんと。金融機関は、１億円の連帯保証契約を求めました。
　どういうことか。
　最悪、自己の財産を差し出して１億円の負債について責任を負うことになるのです。
　
　相続で、遺産分割で抵当物件を取得したからといって、そのような必要以上の責めを負う理由、必要性は一切ありません。
　
　これはひとえに、まったく金融機関のリスク管理の必要性だけなのです。
　相続人には何の対価もありません。
　
　平成２１年、未だに金融機関はこんなことをしているのかと思うと、久々に怒りで体がカッとなる出来事でした。

　担当者は、絶対に、相続周り、さらには担保周りの法律を理解していません。
　「顧問弁護士にも相談したうえでのことか。そちらが何をやっているのか分かっていますか。」との問いに対しては、「支店長決裁です。」との返事。
　支店長も分かっていないのだと驚愕の事態でした。
　
　誰も、勉強していない。。。自分のやっていることの意味を分かっていない。。。だから、平然とやりたい放題のことが出来るのかと腑に落ちた思いもあります。
　金融機関における担当者の無知は、本当に罪だと思います。

５
　相続で多額の負債があり、金融機関と交渉するような事態となったときは、ぜひ一度、お近くの弁護士に相談してください。
　金融機関が自分に対しそれほど悪いことをするわけがないなんていうのは、いったい何の根拠に基づくのか、もう一度考えてみてください。
　そして、悩むような事態になったのであれば、弁護士に相談を。
　
　書類に署名押印してからでは、残念ながら手遅れのことが多いですから。

（おわり）

撮影　yuko.k